投资市场热点以社区商业和工业物流板块为重心
·自2024年9月中共中央政治局会议强调"要促进房地产市场止跌回稳"，市场活跃度明显回升，支持一手住宅销售数字重拾升势
·大湾区商业物业投资市场2024全年总成交额录得447亿元人民币，约占全国总投资额20%
·工业物流交投占大湾区成交总额22%，尤以二线城市表现最为亮眼
香港 -Media OutReach Newswire- 2025年1月14日 -全球领先的房地产服务商戴德梁行| Cushman &Wakefield今日发表大湾区住宅市场及商业物业投资市场2024回顾及2025展望。 回顾2024年，首三季度受经济复苏步伐未如理想和潜在买家对房市信心不足影响，大湾区住宅市场整体气氛一度维持审慎。 然而，自中央政府在9月中共中央政治局会议强调「要促进房地产市场止跌回稳」并分别对需求端和供应端提出针对性的刺激政策，10月份起住宅成交量录得明显反弹。 至于商业物业投资市场，自第四季度起亦开始呈现稳中回升的趋势，当中以社区商业板块和二线城市的工业物流项目最受投资者追捧。
大湾区住宅市场
2024年，受限于内地整体经济放缓，加上房地产市场信心未完全恢复，大湾区住宅市场整体气氛在上半年维持审慎。 虽然在"517楼市新政"出台后，6月份大湾区整体一手住宅交投量有所回升，但在其后的数月，市场已逐渐消化利好政策，对住宅成交未能带来持续的刺激作用。
惟至9月下旬中共中央政治局会议强调「要促进房地产市场止跌回稳」，有别于"517楼市新政"主要针对需求端，是次出台政策从需求端和供应端多个维度刺激市场。 中央亦发布"房地产政策组合拳"，提出"四个取消、四个降低、两个增加"，旨在降低买家入市成本，更重要的是鼓励地方政府以专项债回购开发商闲置存量土地和存量商品房，以提高市场对开发商现金流的信心。 自十月份起，住宅市场活跃有所提升，成交量明显反弹，其中十月份大湾区整体一手成交按月升超过70%至4万套水平。 第四季数字亦显著回暖，大湾区整体成交量比去年同期升42%，相对第三季亦大幅上升72%; 当中以深圳和广州表现最为亮眼，分别比去年同期升165%和72%。 以上数字均反映在利好政策支持下，大湾区住宅成交正逐步恢复。 虽然大湾区2024全年整体一手销售套数录得约31.8万套，较2023年回落16%，但跌幅主要集中在首三个季度，第四季数字已有所回升（图一）。
图一：大湾区一手住宅销售数字
住宅价格方面，一手房价较受发展商所推出市场的盘源质素影响，下半年大湾区九个内地城市一手房价升跌参半。 更能反映市况的二手价格方面，以具指标作用的深圳为例，参考国家统计局数字，二手房价在2024年头九个月一直处于调整状态，首三个季度共跌9.2%。 但自中央在9至10月期间再度推出一系列刺激楼市政策后，尤其是有助改善开发商现金流的专项债，深圳二手住宅销售价格指数已"止跌回稳"，10月份和11月份分别按月升0.7%和0.5%。 料12月份升幅跟11月份相若，以至全年跌幅缩减至7.7% （图二）。
图二：深圳二手住宅销售价格指数变动
戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：「回顾2024下半年出台的松绑政策，中央着力于刺激置业需求的同时，亦努力稳住供应。 当中，我们认为以中央表示支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地和存量商品房的政策最值得留意。 此举有助开发商改善现金流，继而巩固市场对开发商交付的信心，同时亦能确保住房供应稳定。 惟有市场信心逐渐恢复，受松绑政策刺激的购买力才得以真正释放。 展望2025年，我们相信最坏的情况已过去，房地产市场正随着中央稳楼市政策止跌回稳，相信在利好政策支持下，成交量可以维持在目前水平，预计2025年一手销售数字有望回升20%至约380,000套水平，支持楼价稳定向好。」
大湾区商业物业投资市场
回顾2024年，戴德梁行副董事总经理兼中国资本市场部HKPRC团队主管陈彩丽女士表示大湾区投资物业在年中经历了明显的价格调整后，自第四季度起开始呈现稳中回升的趋势。 全年大湾区商业物业大手投资市场（亿元人民币或以上） 共录得66宗成交，总投资金额为447亿元人民币，按年下调约9%，同时占全国总投资额约20% （图三）。 在66宗大额交易中，15宗为10亿元人民币以上的交易，占整体交易宗数23%，比2023年的20%多。 大湾区商业物业投资继续聚焦深圳和广州两个一线城市，分别录得239亿和146亿元人民币成交。
图三：大湾区物业投资成交占全国成交比例（2020-2024）
按交易物业类型划分，2024年交易继续以写字楼/研发办公物业占比最高，占交易总额超过一半。 另外，投资工业物流市场的占比大幅增加，由2023年的9%升至2024年的22%，主要受惠于跨境电商业务而带动的物流板块需求，此预测亦和该行在半年前的预测一致。。
图四：2024年大湾区物业投资成交类型（按交易金额）
陈彩丽女士补充：「展望2025年，投资者在目前市场环境下保持审慎，整体市场工业、物流及写字楼新供应充裕而买家却相对稀缺，导致竞争加剧，为物业价值带来下行压力。 然而，国内的低利率环境及预期利率将继续下行，在一定程度上抵消了价格的下行压力，预计2025年整体物业价格将保持平稳。 物业类型方面，物流依然是近期投资者的首选板块，但未来两年广东将内将面临较大的新增供应，对租金水平或构成一定压力。 社区零售和民生商场领域前景看好。 产业园因租户黏性较强而受到市场关注，但建议投资者应针对工业上楼政策的成效，应结合市场实际情况适时调整策略。 另外，办公楼在所有投资物业类型中承压最大，市场可留意洽谈美元基金持有的、愿意折让出售的项目。」
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图像说明：
图片一：戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生（左）及戴德梁行副董事总经理兼中国资本市场部HKPRC团队主管陈彩丽女士（右）。
戴德梁行
戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司， 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。 戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。 在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。 2023年公司全球营业收入达95亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。 戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。 更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.hk，或关注我们的微信（戴德梁行）及领英专页（www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china）。
